Le voci del territorio

IL MERCATO IMMOBILIARE 2018

di Enzo Podestà

Buongiorno gentile lettore, eccomi qua a fare il punto sul mercato immobiliare Italiano. Cercherò quindi di darti degli spunti utili per meglio orientarti nel caso tu sia alla ricerca di una casa da comprare o nel caso tu ne abbia una da vendere. Per fare ciò però dobbiamo partire da riferimenti precisi, perché senza il quadro di insieme, non risulterà semplice fare la scelta giusta.

– Si, Enzo, però vai al sodo, il mercato è sempre fermo?

Ecco la domanda topica! Calma, ci arrivo. Il mercato non si è mai fermato, nemmeno nei più bui anni della crisi, ma va ricordato che dal 2007 al 2011 c’è stato un decremento delle compravendute in Italia del 54%. Aspetta, te lo traduco in numeri reali, significa che nel 2007 in Italia si sono comprate e vendute 806.000 case. Solo tre anni dopo, nel 2011 si è precipitati a 403.000 case comprate e vendute. In pratica è sparito un intero pezzo di paese. Senza contare un crollo dei prezzi generalizzato di quasi il 35%.

– Caspita!E adesso come sta andando?

Ho sentito dire che c’è la ripresa, che i prezzi sono tornati a salire, che siamo fuori dalla crisi! Certo, in un certo senso si può guardare al mercato immobiliare con un pochino di più di serenità, ma ci sono parecchi distinguo e sfumature che vanno tenute in considerazione.

– Per esempio?

Ad esempio, va considerato che quando parliamo di case, non ne possiamo parlare come di una qualsiasi altra merce standardizzata. Le case sono prodotti tutti diversi l’una dall’altro, dove entra in gioco la zona, la dimensione, la condizione,la posizione, la comodità intrinseca, l’esposizione al sole, l’efficienza energetica, etc etc.

Con questo cosa mi vuoi dire?

Ti voglio dire che se prendiamo il dato nazionale da due anni a questa parte, il numero di compravendite è aumentato di alcune decine di migliaia, ma non è un parametro che puoi applicare a tutti gli 8000 comuni Italiani allo stesso modo.

– Cioè?

Te lo spiego con un esempio. Significa che l’anno scorso abbiamo avuto un incremento nel numero delle compravendite su base nazionale, superando ampiamente le 550.000 case compravendute, ma che nonostante questo 1500 Comuni hanno avuto transazioni zero. Ovvero in 1500 Comuni italiani non è che c’è stata poca domanda. Non c’è stata proprio domanda. Nessuno ha venduto o comprato niente.

– Ma allora sta ripresa di cui tutti parlano? Mi stai dicendo che ci stanno prendendo per i fondelli?

La ripresa c’è, ma bisogna considerarla nei contesti dove avviene e perché, alla luce anche delle dinamiche che guidano i bisogni della gente e le tendenze economiche. La tendenza Italiana e anche mondiale, porta la gente a svuotare le provincie e i piccoli centri, per trasferirsi nei grandi centri urbani. Per queste ragioni, vi è un cospicuo numero di città e grandi centri dove il numero di transazioni è in crescita, anche con percentuali a doppia cifra, altre che invece sono ancora al palo. E queste trainano il dato nazionale. Da questo deriva che se poi butti tutto nel calderone del dato aggregato, la percentuale sulle compravendite totali è positiva, ma come sai la statistica funziona cosi: se io mi infilo per metà in un forno e per metà in frigo, la mia temperatura media statisticamente è perfettamente ideale. Nella realtà di ideale non ci sarebbe nulla. Sarei morto per metà bruciato e per metà congelato.

– Ora faccio fatica a seguirti, ma quindi il mercato è in ripresa?

Si, il segnale a livello nazionale è positivo. Ci indica che se non altro, non siamo più in crisi, allo stesso tempo, mettersi a stappare lo spumante per festeggiare è ancora prematuro. Anche perché non ti ho ancora parlato dei prezzi.

– Caspita, è vero, i prezzi allora stanno salendo o scendendo?

No. O meglio, come detto sopra, nei grandi centri dove il numero di transazioni è cresciuto maggiormente, la lancetta dell’andamento dei prezzi è entrata in campo positivo. Di poco quindi, ma i prezzi sono cresciuti. Ma vale solo per loro. E nemmeno per tutto il territorio cittadino, perché come ti ho già detto prima, il valore degli immobili varia anche da zona a zona nelle città come Bologna, che hanno registrato il maggiore incremento in termini di aumento delle compravendite. Se prendiamo però questi dati in positivo e li buttiamo nel calderone del dato aggregato nazionale, a livello medio i prezzi si sono contratti al ribasso anche nel 2017.

– Si va bene, quindi il mercato immobiliare italiano sta meglio, ma è ancora in convalescenza. E questo l’ho capito. Ma per noi che stiamo qua a Levanto com’è la situazione?

Bene, ti posso dire che Levanto non è in quei 1500 comuni di cui parlavamo sopra. Le sue caratteristiche logistiche e di posizione, i flussi turistici che lo attraversano, continuano a renderlo appetibile per il mercato sopratutto delle seconde case, per lo “short term rent” (affitto breve vacanza) e meno, invece, per l’affitto residenziale,che costituisce un vero e proprio problema sociale a Levanto. Non si può assolutamente parlare di ripresa dei prezzi, che hanno subito anche qua dal 2007 a oggi un ridimensionamento del 35% e si attestano oggi per la zona centrale tra i 3500 e i 4500 Euro a Mq, diminuendo progressivamente man mano che ci si allontana dal mare. Registro comunque un maggiore interesse all’acquisto rispetto agli anni passati e questo è un dato che mi viene confermato anche dagli altri operatori coi quali collaboro con efficienza ormai da anni e coi quali mi confronto abitualmente.

– Quindi tu Enzo in definitiva cosa suggerisci?

Ti suggerisco di approcciarti alla vendita o all’acquisto del tuo immobile con selettività e lucidamente. Sei in un ottimo momento per comprare,e anche per vendere, se il ricavato è orientato ad un nuovo acquisto. E ci si può riuscire in tempi ragionevoli, all’interno dei 12 mesi e anche meno. A patto che il prezzo sia inquadrato e non sovrastimato.

– E come faccio a determinare il giusto prezzo per il mio immobile per venderlo? Dai Enzo, mi dici qual’è il segreto tu che lo fai per lavoro?

Oh ma è semplicissimo! Basta mettersi nei panni di chi lo vorrebbe comprare e conoscere le esigenze dell’acquirente medio per quella determinata zona. Facile no?

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